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    一線城市短期去化壓力猶存 房企回歸二線城市

    來源:南方網 發布時間:2019-2-19 瀏覽:6962 次 編輯: 小陳

    2018年,樓市在政策持續調控的背景下急劇變化,一二線市場的熱度持續下滑。進入2019年,土地市場回歸理性、新房供應持續增長、降價潮涌,樓市形勢仍然向下。

    以上海而言,同策研究院首席分析師張宏偉分析認為,上海短期內市場去化壓力增加了。首先,拿到預售證的新房庫存量達到700多萬平方米,比去年下半年600多萬平方米的供應規模略有增長;其次,最近三個月的市場去化速度是14個月,去年下半年基本是12個月。

    一線城市去化壓力仍在

    以上海為例,其房地產市場存量去化壓力確在增加。同策研究院一份研報顯示,2019年1月上海市商品住宅供應面積為40.25萬平米,同比下降9個百分點;成交面積為52.97萬平米,同比上升8個百分點。

    根據上海商品住宅存量及3個月移動去化反映,2019年1月上海市存量為709.5萬平方米,三個月移動去化周期為14.08個月,去年下半年基本是12個月。商品住宅市場存量近兩年來創新高,市場去化壓力增大。

    二手房卻不同。來自鏈家地產的數據顯示,2月前10天,上海市場住宅類產品網簽471套,基本上與往年過年期間的市場行情類似;而上海鏈家2019年春節后4天帶看并不活躍,比2019年1月日均帶看量下降35.88%,比2018年春節后4天的日均帶看下降7.66%。

    但二手房成交有上漲趨勢。2019年1月,上海鏈家的成交量環比上漲12.02%。成交均價與2018年12月相比小幅上漲,漲幅為2.20%,扭轉了2018年5月以來成交均價連續7個月的下跌趨勢。上海中原地產數據表明,1月上海二手住宅成交1.65萬套,環比增加6.5%,同比增加39.6%。

    張宏偉認為,可能短期內,二手房走勢強于新房,實際上這是因為置換導致的。從上海各大區域庫存的結構來看,金山區和青浦區的去化壓力是最大的。市場如果繼續調整,房價拐點將在這兩個區域率先出現。

    房企覬覦核心二線城市

    作為樓市的風向標,土地市場一舉一動的變化,都將成為影響房價的重要因素。反觀2018年,嚴苛的土地限制條件、長期調控政策不放松、資金壓力、融資環境、市場下行等一系列的原因,導致房企拿地越發謹慎,土拍熱度出現明顯轉變。一輪游、低溢價率、流拍、延緩出讓、國企托市等現象在下半年屢見不鮮,土地市場下行趨勢漸顯。以2019年2月15日出讓的福州7幅土地為例,7幅地塊中有三幅為此前流拍地塊。

    根據2018年底上海易居房地產研究院發布的《100城市土地市場報告》顯示,2018年11月份全國百城土地儲備規模達到超過11億平方米,土地儲備規模持續增加,全國百城土地儲備去化周期達到近19個月,呈現出明顯上升趨勢,后期不少城市將面臨土地儲備去化周期持續加長的壓力。

    克爾瑞福州分析師張曙嬌分析認為,就算是2月15日福州出讓的7幅土地價格比較理性,但房企前期啟動資金仍較高,對房企的資金和綜合實力要求較高。

    通過計算,本次7幅地塊總體量約為180萬方,其中安置型商品房占比約為71%,除了01和02號地塊,其他地塊基本為住宅部分的90%,實際可售面積相當少。但因為設置了“安置型商品房在一定期限內賣不掉,可由政府回收”這一條件,變相“救市”也使得房企的競買熱情隨之增加。這些參與土拍的房企,賬面現金也比較充裕。

    實際上,在過去一年的土拍市場中,鮮少見到福州系房企的身影。近年來,隨著本土房企土地儲備的消耗,為了鞏固市場地位和可持續發展,房企補倉意愿逐漸加強。比如陽光城、融僑(與首開合作參拍)、正榮等福州知名房企重現土拍現場,陽光城、正榮經過多輪激戰,分別將宗地2019-02和宗地2019-03地塊收入囊中。而融信、寶龍雖然參與了卻一幅土地也沒有拿到。

    需要指出的是,房企在過去兩年在福州所拿的高價地,仍有大部分尚未入市。據CRIC初步統計,近兩年福州主城區招拍掛市場成交的商住用地中,有六十多幅未面市地塊,還不包括收并購地塊、純商業用地和前幾年的未入市的地塊。而這部分地塊中,大部分在競買條件中明確要求在指定時間內面市。2019年福州或將迎來新盤供應潮。加之此前持銷期的新盤還有一定的庫存量,可選擇的房源量將十分充足。

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