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    土地供應增加不是賣地收入大增原因 專家呼喚改革提速

    來源:背景青年報 發布時間:2017-4-26 瀏覽:20300 次 編輯: 小王

    “取之于民,用之于民”,幫助中低收入群體解決住房問題,應當是土地收入的主要用途。如果土地收入不能對解決中低收入群體住房問題發揮重要作用,就很可能反過來助長地方政府繼續搞“土地財政”,這對完善房地產調控和加快政府自身改革都是很不利的。

    最新統計顯示,截至目前,今年全國50個重點城市土地出讓收入合計為7645.3億元,與2016年同期不到5000億的水平相比,上漲53.3%。其中武漢土地出讓收入居首,超過700億元,南京、合肥等三個城市均超過400億元。

    從全國范圍看,今年房地產調控力度明顯高于去年,一些城市已經從“單限”(限購)走向了“三限”(限購、限貸、限售),甚至不排除出臺新的限制手段。但是,50個重點城市的賣地收入仍然出現了暴增,這一現象頗值得注意,個中信息耐人尋味。

    首先,賣地收入大增顯然與土地供應力度加大、供應量增加有關。為了緩解熱點城市的土地供應緊張矛盾,國家有關部委明確要求增加重點城市的土地供應。不過,土地供應增加不是賣地收入大增的主要原因——土地供應力度再大、數量再多,如果開發商買地的積極性不高,或者說購買力仍然較弱,賣地收入就不會有太大變化?,F在的情況是,土地上市后要買土地的開發商很多,即便受到政策限制,高溢價、高單價地塊出現數量有所減少,成交總量也有明顯增加。

    之所以出現開發商拿地熱情高、能力強的情況,一是因為開發商對熱點城市的市場仍然保持樂觀情緒,即便調控力度加大,對房價上漲的預期也沒有降低,于是不惜斥巨資競爭拿地;二是因為開發商“不差錢”,手中有足夠的資金到市場拿地,而且不怕資金被長期占壓。除了去年市場行情好,多數開發商資金回籠情況良好,手中握有的資金比較充裕之外,近年來銀行給開發企業大肆放款,也讓開發商囊中鼓脹,有底氣參與拿地競爭。有銀行的強力支持,有幾個開發商沒有拿地的能力,又有幾個開發商擔心拿地以后出現資金鏈斷裂?就算萬一資金鏈斷了,開發商也會認為,最大的風險在銀行身上,與自己關系不大。

    一邊是調控政策持續加碼,一邊是開發商拿地熱情高漲,賣地收入大幅增加,這讓人們對房地產調控前景的判斷平添了幾分不確定性。不過,房地產調控不能就房價說房價,也不能就調控說調控,畢竟房地產市場不只是由房價構成,還應當關注住房的結構,特別是保障房和租賃房的供應規模。如果一個城市保障房和租賃房的比重很低,這個城市就很難控制房價過快上漲,即便控制住了,相當部分居民也仍然買不起。從長遠看,房地產調控中至關重要的一項工作,是要認真解決中等收入人群的購房問題和低收入人群的租房問題,即政府通過怎樣的手段,把提供給中低收入群體的保障房和租賃房解決好。解決好了這個問題,房地產調控的目標就完成了一大半,市場對房價和賣地收入的變動也就不會那么敏感了。

    熱點城市持續增加的土地收入,將派做什么用場——還債,投入基礎建設,補充養老保險,還是發展公共事業?當前和今后一段時間,幫助中低收入群體解決住房問題,應當是土地收入的主要用途?!叭≈诿?,用之于民”,既然房價上漲的結果是由廣大居民促成的,那么從政府出讓土地(以及在商品房買賣諸多環節)獲得的收入,也應當主要用于幫助中低收入群體解決住房問題。在這個問題上,決策層、管理層和社會各界應有基本的共識。如果土地收入不能對解決中低收入群體住房問題發揮重要作用,就很可能反過來助長地方政府繼續搞“土地財政”,這對完善房地產調控和加快政府自身改革都是很不利的。

    土地出讓收入大增本身沒有什么問題,問題可能會出在土地收入的使用上。解決這個問題的關鍵,就是要通過對土地出讓收入的正確把握和使用,推動政府進一步轉變職能,改革公共財政投入和財政監督機制,把更多的資金、資源用于解決中低收入群體的住房問題,用于完善公共服務結構,提高公共服務水平。

    標簽: 土地供應 賣地收入 改革

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