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    土地流標持續上漲 房企資金面緊張

    來源:21世紀經濟報道 發布時間:2018-8-2 瀏覽:28454 次 編輯: 小儲

    去杠桿背景之下,房企面臨著愈發嚴峻的資金面考驗。而這影響著房企多個層面的生存狀態。

    中原地產研究中心統計數據顯示:截止到7月底,一線城市土地流標達到13宗,其中有7宗出現在北京,13宗土地也是最近數年少有的流標數量頂峰。2017年同期一線城市流標經營性土地為4宗;此外,二、三、四線城市均出現了大量土地流標現象。流標數量上漲接近100%。

    另外,21世紀經濟報道記者了解到,多家房企內部在進行不同名義的“裁員計劃”。一家中小型房企內部人士透露,就在近期,公司內部正式下達了個別部門合并縮編的通知?!斑@其實就是裁員”。據該人士透露,裁員背后是公司資金流動性出現了很大問題。受此影響,公司不得不通過一些高成本的過橋貸解決暫時的資金之渴。

    流標數量上漲100%

    土地市場最直接反應房企真實的生存狀態。

    7月26日,浙江湖州南潯區出讓一宗宅地,起始總價為4.5億元,最終因無人報價流拍。該地塊名稱為南潯經濟開發區塘南單元CX-05-02-05E地塊,出讓面積約為5萬平方米,建筑面積約為9萬平方米,容積率為1.8。據了解,7月18日,湖州南潯經濟開發區曾出讓南潯經濟開發區塘南單元CX-05-02-05B地塊,該地塊土地性質為住宅用地,起始價為5.7億元,樓面起價為每平方米4973元,最終也因無人參與競價最終流拍。

    7月23日,江蘇蘇州太倉出讓兩宗商住地,其中一宗流拍。流拍地編號WG2018-14-2商住地,最終流拍,該地塊起始總價5.09億元,起拍樓面價1094.50元/平方米,該地塊屬性為商務金融用地。

    中原地產研究中心統計數據顯示:2017年同期一線城市流標經營性土地為4宗;二線城市經營性土地合計流標數量為154宗,而2017年同期流標土地為77宗,同比接近上漲100%;三四線城市經營性土地,合計流標達到了629宗,而2017年同期1-7月流標只有284宗。

    “各城市土地出讓金依然刷新紀錄,但土地流標現象已經越來越多?!敝性禺a首席分析師張大偉認為,原因有四點:第一,土地配建復雜,地塊非熱門區域地塊。以北京流標的住宅土地為例,地塊處于遠郊區,而且地塊有多重復雜的屬性,導致房地產企業拿地意愿不強烈;第二,房企資金壓力逐漸出現。從2016年9月30日開始,全國一二線城市嚴格調控,這種情況下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的積極性降低。疊加最近各種企業的融資壓力大,使得房企拿地積極性持續下調;第三,2018年樓市將繼續嚴格調控,這種情況下,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,搶地積極性降低;部分地塊掛牌價格過高,也是出現流標的主要原因之一。

    生存維艱

    土地流標背后最直接的原因是絕大部分房企面臨流動性難題。

    房地產行業是我國宏觀經濟增長的重要支撐產業。房地產主要特征是資金密集型,政策風險較高,行業集中度有待提升。從長期因素看,地產對宏觀經濟貢獻大,但強周期的特征并不明顯。

    光大證券固收研究團隊認為,我國地產板塊雖然有過短期的波動,但房價大幅下跌的下行周期仍然沒有出現。從中期因素看,地產周期的波動受政策調整的影響明顯;2016年以來地產政策再度收緊,從銷售端和融資端限制地產企業資金的流動,也凸顯板塊對金融體系依賴程度較高。從各發行主體差異來看,行業的集中度近年有所提升,但國企占比仍然較低;各發行主體的儲備和庫存的區位,以及開發、銷售的方式等因素,也將個體之間的差異拉開。2015年以來,宏觀基本面漸入低迷,疊加貨幣政策和地產板塊的雙寬松支撐,地產板塊的融資體量再度進入高峰。這意味著地產發行人將在2018年逐步進入償債區間。

    清華大學應用經濟學博士、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹表示,在財務安全要素方面,31%的企業高危。據她的研究,由于行業整體仍處于短期資金富余的狀態,所以,未來一年內行業不會出現整體性的財務危機,但個體差異顯著,三分之一的公司短期風險頭寸為負,在不擴張的情況下也有三分之一的地產企業面臨短期資金缺口的壓力。其中,有20%的企業面臨相當于總資產10%以上的短期資金缺口;更有9%的企業面臨相當于總資產20%以上的短期資金缺口,這些企業在短期內就難以維持正常的生存運營了。

    杜表示,與短期風險相比,地產企業的中期資金壓力要大得多。2017年地產上市公司中期風險頭寸的中位數為-19.7%,與2016年基本持平,即未來兩三年,在不擴張的情況下,地產企業平均面臨相當于總資產19.7%的中期資金缺口。這部分缺口必須通過新增或續借債務才能彌補,平均來說,有58%的到期債務需要通過續借或借新還舊的方式來維持資金平衡,即,行業平均的最低續借率要求為58%,較2016年上升了3個百分點。

    億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東表示,總體上來說,針對房地產的去杠桿政策還是比較嚴的,現在國家從去杠桿到穩杠桿的轉變思路還是比較明確的。對于地產來說,可能去杠桿還沒有結束,從之前數據看,開發商資金鏈處于相對比較寬松的狀態,而且如果不考慮開發商進一步投資,資金鏈就沒什么問題。但在這個時間點上,很多開發商從戰略上調整了自己的思路,加快了周轉,要做大規模。所以開發商整個資金鏈的確比之前要緊。整個去杠桿的思路就是表外轉表內,非標轉標,這個過程對于開發企業的壓力還是比較大的。

    同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,現在三、四季度,是整個企業資金壓力最大的時間點,尤其是民營開發企業,對于企業來說在這個時間點很有可能會通過降價來加快銷售,甚至在接下來幾個月可能會出現極個別的負債率、杠桿率較高的企業面臨資金斷鏈風險。歷史上周期低點的時候品牌方被其他大型企業收購的情況可能會再次出現。

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